Eşzamanlı emlak - Concurrent estate

Gelen eserleri kanunu , bir eşzamanlı emlak veya eş kiracılık gösterdiği çeşitli yollardan herhangi bir özellik aynı anda birden fazla kişi tarafından aittir. Birden fazla kişi aynı mülke sahipse, genellikle ortak sahipler olarak adlandırılır. Gayrimenkulün müşterek sahipleri için yasal terminoloji, müşterek kiracılar veya müşterek kiracılardır ve ikinci ifade hayatta kalma hakkını ifade eder. En yaygın hukuk yargı bölgeleri, ortak ve ortak kiracılıklarda kiracılıkları tanır.

Birçok yargı yetkisi, aynı zamanda, evli kişiler arasında fiilen ortak bir kiracılık olan kiracılıkları bütünüyle tanır. Birçok yargı bölgesi, ortak kiracılığa, hayatta kalma hakkı olan ortak kiracılık olarak atıfta bulunur, ancak her ortak kiracılık bir hayatta kalma hakkını içerdiğinden bunlar aynıdır. Buna karşılık, ortak kiracılık, hayatta kalma hakkını içermez.

Ortak mülkiyet türü, hayatları boyunca başkalarına özelliğinde onların fraksiyonel hisselerini satmayı ortak sahip hakkını etkilemez, ancak onların gücünü etkiler irâde ortak kiracı durumunda kendi devisees için ölümünden sonra mülkiyet . Ancak, herhangi bir müşterek kiracı, müşterek kiracılığı keserek bunu değiştirebilir. Bu, ortak bir kiracı mülkteki kısmi menfaatini devrettiğinde ortaya çıkar.

Kanunlar bir yerden bir yere değişebilir ve aşağıdaki genel tartışma bütünüyle tüm yargı alanlarında geçerli olmayacaktır.

Ortakların hakları ve görevleri (genel)

Ortak yasaya göre, Ortak Sahipler varsayılan olarak bir dizi hakkı paylaşır:

Her mal sahibinin mülke sınırsız erişim hakkı vardır . Bir ortak sahip, bir diğerini paylaşılan mülkü kullanmaktan haksız bir şekilde hariç tuttuğunda, hariç tutulan ortak sahip, görevden alma için dava açabilir . Bir çare olarak, mahkeme haksızlığa uğrayan ortak mal sahibine, mülkün devrildikleri zamandaki adil kira değerini verebilir.
Her mal sahibi, mülkten elde edilen kârın muhasebesini alma hakkına sahiptir . Mülk herhangi bir gelir sağlıyorsa ( örneğin kira, çiftçilik, vb.) her mal sahibi bu gelirden orantılı bir pay alma hakkına sahiptir .
Her malikin, mülke sahip olma maliyetleri için bir katkı hakkı vardır . Müşterekler, emlak vergileri, gerekli bakım ve onarımlar veya mülkün tamamı için ipotek gibi masrafların ödenmesine katkıda bulunmaya zorlanabilirler .

Katkı ve iyileştirmeler

Ortak sahiplerin genellikle mülkün iyileştirilmesine ilişkin herhangi bir maliyete katkıda bulunma yükümlülüğü yoktur . Bir ortak mal sahibi mülkün değerini artıran bir özellik eklerse, bu ortak mal sahibi, diğer ortak sahipler bu özelliğin eklenmesinin maliyetini paylaşmalarını talep etme hakkına sahip değildir - diğer ortak sahipler mülkten daha fazla kar elde etseler bile. o. Bununla birlikte, bölünmede, "iyileştirmeler" mülk değerinde bir artışa neden olduysa, ortak mal sahibi, mülkte yaptığı iyileştirmelerin katma değerini geri alma hakkına sahiptir. Tersine, ortak malikin "iyileştirmeleri" mülkün değerini düşürürse, azalmadan ortak malik sorumludur. Bir Avustralya davasında, Yüksek Mahkeme , bir ortak mal sahibi tarafından yapılan onarım maliyetlerinin mülkün bölünmesi veya nihai dağıtımında ( yani satışında) dikkate alınması gerektiğini söyledi .

ipotekler

Her müşterek malik, o hisse üzerinde bir ipotek alarak, müşterek malikinin mülkteki kendi hissesini bağımsız olarak ipotek edebilir (ancak bu, aşağıda açıklandığı gibi, müşterek kiracılığı müşterek kiracılığa etkili bir şekilde dönüştürebilir); diğer ortak sahiplerin, yalnızca mülkün başka bir sahibinin payına düşen bir ipotek ödemesine yardımcı olma yükümlülüğü yoktur ve ipotek alacaklısı , yalnızca bu ipotek sahibinin payına haciz koyabilir . Müşterek mülkiyetteki bireysel hisseler üzerinde ipotek ile teminat altına alınan banka kredileri, ipotek kredisi endüstrisinde en hızlı büyüyen alanlardan biridir.

Ortak mülkiyet

Ortak kiracılık (TIC), ortak kiracı olarak anılan her mal sahibinin, yasa tarafından aynı mülkün ayrı ve farklı hisselerine sahip olarak kabul edildiği bir eşzamanlı mülk biçimidir. Varsayılan olarak, tüm ortak sahipler eşit paylara sahiptir, ancak çıkarları farklı olabilir.

TIC sahipleri, belirli birimler veya apartmanlardan ziyade bölünmemiş bir mülkte yüzdelere sahiptir ve tapuları yalnızca sahiplik yüzdelerini gösterir. Belirli bir TIC sahibinin belirli bir konutu kullanma hakkı, ilçe kayıtlarında kayıtlı bir tapu, harita veya başka bir belgeden değil, tüm ortak sahipler tarafından imzalanan yazılı bir sözleşmeden (genellikle "Ortak Kiracılık Sözleşmesi" olarak adlandırılır) gelir. Bu mülkiyet biçimi, ortak sahiplerin evli olmadığı veya mülkün satın alınmasına farklı miktarlarda katkıda bulunduğu durumlarda en yaygın olanıdır. Müşterek bir ticari ortaklığın varlıkları, ortak bir kiracılık olarak elde tutulabilir.

Ortak noktası Kiracılar ortak ölür bir kiracı, mülk o kiracının ilgi özel hayatının gayrimenkul parçası olmak ve geçecek olursa, yani yaşıyanlar hakkına sahip miras yoluyla, o sahibinin devisees veya mirasçılarına irade ya tarafından vasiyetsiz arka arkaya . Ayrıca, her bir ortak kiracının mülkte bir menfaati olduğu için, tüm kiracılar arasında üzerinde anlaşmaya varılan herhangi bir kısıtlamanın yokluğunda, mülkün menfaatini yaşamları boyunca satabilir veya başka bir şekilde ele alabilir (örneğin ipotek edebilir). , diğer mülk faizleri gibi.

Ortak kiracılığın yok edilmesi

Ortak bir kiracılığın herhangi bir tarafı müşterek menfaati sona erdirmek (genellikle "yok etmek" olarak adlandırılır) isterse , mülkün bir bölümünü alabilir . Bu, imar ve diğer yerel arazi kullanımı kısıtlamaları altında bu tür bir bölünmeye yasal olarak izin veriliyorsa, arazinin ayrı olarak sahip olunan parsellere bölünmesidir. Böyle bir bölünmeye izin verilmediğinde, mülkün zorunlu satışı tek alternatiftir, ardından gelirlerin bölünmesi gelir.

Taraflar bir bölünmeyi kabul edemezlerse, arazinin nasıl bölüneceğini belirlemek için bir mahkeme kararına başvurabilirler - her biri ortak mülk sahipleri arasında fiziksel olarak bölünme (ayni bölme), her birine bir mülkiyet hakkı verir. paylarını temsil eden mülkün bir kısmı. Mahkemeler ayrıca mülkün satıldığı ve gelirlerin sahiplerine dağıtıldığı satış yoluyla bir bölünme kararı verebilir. Yerel yasaların fiziksel bölünmeye izin vermediği durumlarda, mahkeme satış yoluyla bir bölünme kararı vermelidir.

Her müşterek malik bir hak meselesi olarak bölünme hakkına sahiptir, yani mahkeme müşterek maliklerden herhangi birinin talebi üzerine bir bölünme kararı verecektir. Bu genel kuralın tek istisnası, ortak sahiplerin açıkça veya zımnen bölünme hakkından feragat etmeyi kabul etmeleridir. Bu haktan kalıcı olarak, belirli bir süre için veya belirli koşullar altında vazgeçilebilir. Ancak mahkeme, mülkiyetin devredilebilirliği üzerinde bir kısıtlama olduğu için bu feragatnameyi muhtemelen uygulamayacaktır.

ortak kiracılık

Müşterek kiracılık veya hayatta kalma hakkına sahip müşterek kiracılık (JTWROS), ortak sahiplerin hayatta kalma hakkına sahip olduğu bir tür eşzamanlı mülktür , yani bir mal sahibi ölürse, o mal sahibinin mülkteki menfaati hayatta kalan mal sahibine geçer veya kanunun işleyişi ve vasiyetten kaçınma yoluyla sahipleri . Ölen mal sahibinin mülk üzerindeki menfaati basitçe buharlaşır ve mirasçıları tarafından miras alınamaz. Sahiplik bu tür altında, son sahibi yaşayan bütün mülk sahibi ve onun ölümü üzerine mülkiyet onların bir parçasını oluşturacak gayrimenkul . Ortak sahiplerin bir mülkte eşit olmayan çıkarlara sahip olabileceği ortak kiracılığın aksine, ortak ortak sahipler mülkte eşit paya sahiptir.

Alacaklıların ölen mal sahibinin mülküne karşı talepleri , belirli koşullar altında, mülkiyetin daha önce ölen kişinin sahip olduğu, ancak şimdi hayatta kalan veya hayatta kalanlara ait olan kısım tarafından karşılanabilir. Diğer bir deyişle, ölen kişinin borçları bazen mala bağlı kalabilmektedir.

Bu mülkiyet şekli eşler, ebeveyn ve çocuk arasında ve tarafların mülkiyetin derhal ve otomatik olarak hayatta kalana geçmesini istediği diğer durumlarda yaygındır. Bu şekilde tutulan banka ve aracı hesaplar için, JTWROS kısaltması, sahiplerinin niyetinin kanıtı olarak genellikle hesap adına eklenir.

Ortak kiracılık oluşturmak için, niyetin kullanılması gerektiğini belirten net bir dil - örneğin "ortak kiracı olarak değil, hayatta kalma hakkına sahip ortak kiracılar olarak AB ve CD'ye". Bu uzun ifade biçimi, "ortak kiracılık" ifadesini ortak kiracılık ile eşanlamlı olarak kullanan yargı bölgelerinde özellikle uygun olabilir. "Ortak kiracı olarak AB ve CD'ye" veya "AB ve CD'ye ortaklaşa" gibi daha kısa formlar çoğu yargı bölgesinde kullanılabilir. Bu yöndeki Kelimeler, partilerin kullanılabilir senet veya tarafından taşınması veya başlığın diğer transfer aracının vasiyet bir de irade ya bir in sağlar arası senet güven .

Bir vasiyetçi, bir vasiyetnamedeki mülkü birkaç lehtara "ortak" olarak bırakırsa ve vasiyetname yürürlüğe girmeden önce belirtilen lehtarlardan bir veya daha fazlası ölürse, bu lehtarların hayatta kalanları tüm mülkü müşterek kiracılık temelinde devralır. Ancak, bu lehtarlara ortak bir kiracılık temelinde mülk miras bırakılmışsa, ancak vasiyet yürürlüğe girmeden önce vefat etmişlerse, bu lehtarların mirasçıları da paylarını derhal devralır (belirtilen lehtar vefat eder).

Ortak kiracılığın dört birliği

Müşterek kiracılık oluşturmak için, ortak sahipler " dört birlik " paylaşmalıdır :

Zaman - ortak sahipler mülkü aynı anda edinmelidir. Bu nedenle, örneğin, 1 Ocak 2018'de bir arazi parçası ABCD'ye ortak sahip olarak verildiyse ve 'A', bir yanda K ile BCD arasında olduğu gibi, onun yerine 'K' bırakarak tarihten önce öldüyse Öte yandan, zaman birliği yoktur. K ortak kiracı olurken, BCD ortak kiracıdır.
Başlık - ortak sahipler mülkün aynı unvanına sahip olmalıdır. Bir şart bir malik için geçerliyse, diğeri için geçerli değilse, mülkiyet birliği yoktur. Ayrıca, unvanın aynı bağışçıdan gelmesi gerektiği anlamında bir birlik olmalıdır. Dolayısıyla, yukarıdaki varsayımsal örnekte, bir yanda 'K' ile diğer yanda 'BCD' arasında bir unvan birliği yoktur, çünkü K, unvanını başka bir dinordan türetmiştir, yani; A.
Faiz - her ortak mal sahibi, mülkün eşit bir payına sahiptir; örneğin, tapuda üç ortak mal sahibi varsa, her bir ortak mal sahibi, satın alma fiyatına her bir ortak mal sahibinin katkıda bulunduğu miktara bakılmaksızın mülkte üçte bir hisseye sahiptir.
Mülkiyet - ortak sahipler tüm mülke sahip olmak için eşit haklara sahip olmalıdır.

Bu unsurlardan herhangi biri eksikse, müşterek kiracılık etkisizdir ve müşterek kiracılık, eşit paylar halinde müşterek kiracılık olarak kabul edilecektir.

Ortak kiracılığı bozma

Herhangi bir müşterek müşterek malik, müşterek kiracılıkla tutarsız bir mülkle herhangi bir şekilde muhatap olursa, bu müşterek malik müşterek kiracılığı feshetmiş (bazen "kırma" olarak da adlandırılır) olarak değerlendirilecektir. Kalan ortak sahipler, kalan payın ortak mülkiyetini elinde tutar. İşlem, ortak sahibinin mülkteki payının devri veya satışı olabilir. Bir ipotekle ilgili pozisyon daha şüphelidir (aşağıya bakınız). Örneğin, üç müşterek malikten biri mülkteki payını üçüncü bir kişiye devrederse, üçüncü kişi müşterek olarak kiracılıkta 1/3 hisseye sahip olurken, diğer iki asıl müşterek malik devam eder. kalan 2/3'lük hisseyi müşterek kiracılık esasına göre tutmak. Bu sonuç, "zaman birliği"nin bozulmasından kaynaklanmaktadır: yani transferde yeni faizin zamanlamasının orijinalinden farklı olması nedeniyle. Müşterek kiracılığın sürdürülmesi isteniyorsa, o zaman üç asıl müşterek malik, tek bir araçta müşterek menfaati kalan iki müşterek malike ve yeni müşterek malike devretmelidir.

Müşterek bir müşterek mal sahibi, müşterek bir kiracılığı bozabilir ve mülk üzerindeki menfaatini koruyabilir. Çoğu yargı bölgesi, müşterek mal sahibinin, bu yöndeki bir belgenin icrası yoluyla müşterek kiracılığı bozmasına izin verir. Eski ortak hukuk gerekliliklerini koruyan yargı bölgelerinde, saman adamla fiili bir değişim gereklidir. Bu, başka bir kişinin, müşterek ortak sahibinden mülkü nominal bir bedel karşılığında "satın almasını" ve ardından hemen aynı fiyata ortak sahibine geri satmasını gerektirir. Her iki durumda da, müşterek kiracılık, o mal sahibinin mülkteki menfaatine göre müşterek kiracılığa dönecektir.

Basit belge yürütme yöntemiyle önemli bir sorun ortaya çıkabilir. Gelen saman adam yaklaşımı, transfer tanık vardır. Belge ile tanık olmayabilir. Her iki yöntemde de, kırılma meydana gelir gelmez her iki şekilde de çalışır. Şahit olmayabileceğinden, belgeye sahip olan taraf, diğer taraf öldüğünde bu durumdan yararlanarak belgeyi gizleyebilir.

Ortak kiracılığı kırmak için ipotekler

Bir müşterek sahip, müşterek mülk üzerinde ipotek alırsa, bazı yargı alanlarında bu, müşterek kiracılığı sona erdirebilir. Bu durumda bir tapu teorisi kullanan yargı yetkileri , ipotek kalıcı olarak değilse de geri ödenene kadar bir ipoteği gerçek bir mülkiyet devri olarak ele alır. Bu tür yargı alanlarında, bir malik tarafından ipotek alınması, bu müşterek malike ilişkin müşterek kiracılığı sona erdirir.

Haciz teorisini kullanan yargı bölgelerinde , ipotek sadece mülk üzerinde bir haciz koyar ve ortak kiracılığı bozulmadan bırakır. Bir haciz müşterek kiracılığı sona erdirmek için yeterli olmadığından, borçlu alacaklı dava açmadan önce ölürse, borçlunun mülk üzerindeki menfaati buharlaştığı ve otomatik olarak hayatta kalan diğer ortak sahiplere hak kazandığı için alacaklı mülke karşı hiçbir iddiada bulunmaz. . Sana hepsi.

Müşterek kiracılığı kesmek için bölünme dilekçesi

Hayatta kalma tapusu haklarına sahip müşterek kiracılığın ortak sahibi, bölünme dilekçesi vererek müşterek kiracılığı kesebilir. Bölünme dilekçesi yasal bir haktır, bu nedenle genellikle böyle bir eylemi durdurmanın bir yolu yoktur. Bir mahkeme, hayatta kalma tapusuna sahip ortak bir kiracı için bir bölünme davası açtığında, mülk ya fiziksel olarak parçalara ayrılır ve her malike eşit değerde bir pay verilir VEYA mülk satılır ve gelirler ortaklar arasında eşit olarak dağıtılır. satın alma fiyatına katkısı ne olursa olsun sahipler. Satın alma fiyatına üstün bir katkı yapmış olabilecek herhangi bir kiracıya kredi verilmeyecektir.

Bazı eyaletler, bir ortak mal sahibine, mülkün halka açık bir satışını önlemek için diğer ortak sahiplerini satın alma seçeneğine izin verir. Bazı eyaletler ayrıca, mülkün halka açık satışından kaçınmak ve mülkün çoğunluk sahiplerine verilmesini sağlamak için çoğunluk mülkiyetini talep etmek için birden fazla ortak sahibinin hisselerini bir araya getirmesine izin verir. Mülk halka satılırsa, genel yöntem açık artırmadır.

Bölünme işlemi sırasında, kamu hizmetleri ve mülk bakımı gibi paylarını aşan mülk giderlerini ödeyen ortak kiracılara kredi verilebilir. İyileştirmeler mülkün değerini artırdıysa, mülkte yapılan iyileştirmeler için kredi verilebilir. Katkı payı fazlalığı için kredi verilmeyecektir, çünkü nafaka hakları ile müşterek kiracılık kanunen eşit paylar halinde alınmaktadır.

Tamamen kiracılık

Tümüyle kiracılık (bazen bütünlükle kiracılık olarak da adlandırılır), eskiden yalnızca evli çiftler için geçerli olan ve mülk sahipliğine sanki çift tek bir tüzel kişiymiş gibi davranılan bir eşzamanlı mülk türüdür . Evli bir çiftin mülk sahibi olmak amacıyla tek bir tüzel kişi olduğu eski bir İngiliz ortak hukuk görüşüne dayanmaktadır . (Hawaii Eyaletinde, bir kiracılığın tamamına sahip olma seçeneği, kayıtlı bir "Karşılıklı Yararlanıcı İlişkisi" içindeki yerli ortaklar için de mevcuttur ; Vermont'un Sivil Birlik tüzüğü, tarafları bir bütün olarak kiracılık için bir sivil birliğe nitelendirir .)

Hayatta Kalma Haklarına Sahip Müşterek Kiracılık gibi, kiracılığın tamamı aynı zamanda hayatta kalma hakkını da kapsar, bu nedenle bir eş ölürse, mülkün tüm menfaatinin hayatta kalanda "olgunlaştığı" söylenir, böylece mülkün tek kontrolü olgunlaşır , ya da sıradan anlamda, verasetten geçmeden hayatta kalan eşe geçer .

Bazı yargı bölgelerinde, bir bütün olarak kiracılık tesis etmek için tarafların tapuda mülkün çifte "tamamen kiracı olarak" devredildiğini belirtmesi gerekirken, diğerlerinde evli bir çifte yapılan bir devrin bir kira sözleşmesi oluşturduğu varsayılır. sözleşmede aksi belirtilmedikçe tamamen kiracıdır. ( ayrıca bkz . Sociedad de gananciales.) Ayrıca, müşterek kiracılık oluşturmak için gerekli olan dört birliğin hayatta kalma hakkı ile paylaşılmasının yanı sıra - zaman, unvan, menfaat ve mülkiyet - ayrıca beşinci evlilik birliği olmalıdır. Ancak, bir JTWROS'tan farklı olarak, bir kiracılık sözleşmesindeki tarafların hiçbirinin tek taraflı olarak kiracılığı kesme hakkı yoktur. Kiracılığın sona ermesi veya mülkün herhangi bir kısmıyla ilgili herhangi bir işlem, her iki eşin de rızasını gerektirir.

Bir boşanma bütünlükleri ile kiracılığınızla bir mülk evliliğe partilerin otomatik olarak varsayılan kiracılık bırakarak, evlilik birliğini kırar. Ölüm veya boşanmada, kalan eşte hayatta kalma hakkı vardır. 1995'ten beri evli çiftler için tamamen kiracılı mülkiyetin bir seçenek olduğu New York Eyaleti kooperatiflerinde , çiftin boşanması üzerine: kendi adına ve yalnızca diğer eş adına, kanunen otomatik olarak ve derhal yürürlüğe girecek ve şirketin kayıt memuru ve devir acentesi tarafından yansıtılması gereken; veya b) eşlerden hiçbiri böyle bir talepte bulunmaz ise, boşanma otomatik olarak bu tür kooperatif hisselerini müşterek kiracılığa dönüştürecektir.

Bazı ABD yargı bölgeleri artık kiracılıkları tamamen tanımıyor. Tanındığı durumlarda, faydalar, mülkü yalnızca bir eşin alacaklılarından koruma yeteneğinin yanı sıra, yalnızca bir eşin iflastan kurtulma dilekçesi sunduğu durumlarda mülkü kısmen koruma yeteneğini içerebilir . Borçlu olmayan bir eş, kiracı eşin tamamında hayatta kalırsa, haciz hiçbir zaman mülke karşı uygulanamaz. Öte yandan, borçlu bir eş borçlu olmayan bir eşin hayatta kalması durumunda, haciz sadece borçlu eşin asıl yarı faizine değil, tüm mal varlığına uygulanabilir.

Birçok eyalette, kiracılık, banka hesapları ve finansal varlıklar için geçerli bir mülkiyet biçimi olarak kabul edilmektedir.

Languages

In other projects