Konut balonu - Housing bubble
Bir konut balonu (veya bir konut fiyat balonu), piyasada periyodik olarak meydana gelen çeşitli varlık fiyatı balonlarından biridir. Bir konut balonunun temel konsepti, iki ana aşamadan oluşan diğer varlık balonları ile aynıdır. Birincisi, spekülasyonlar nedeniyle ev fiyatlarının dramatik bir şekilde arttığı bir dönem var. İkinci aşamada, konut fiyatları önemli ölçüde düşer. Konut balonları reel ekonomi üzerinde en büyük etkiye sahip varlık balonları arasında olma eğilimindedir, çünkü bunlar krediyle beslenmektedir, çünkü sadece yatırımcılar değil, çok sayıda hane katılır ve konuttan kaynaklanan servet etkisi, daha büyük olma eğilimindedir. diğer finansal varlık türleri.
Konut balonu tanımı
Konut balonları hakkındaki çoğu araştırma makalesi, standart varlık fiyatı tanımlarını kullanır. Baloncukların birçok tanımı vardır. Bunların çoğu, Stiglitz'in (1990 )ki gibi, balonları spekülasyon içeren dönemler olarak tanımlamaya çalışan veya baloncukların temeller tarafından gerekçelendirilemeyen fiyatları içerdiğini iddia eden normatif tanımlardır . Örnekler Palgrave (1926), Flood ve Hodrick (1990), Shiller (2015), Smith ve Smith (2006) ve Cochrane (2010).
Stiglitz'in tanımı şudur: “… temel sezgi basittir: bugün fiyatın yüksek olmasının nedeni yatırımcıların yarın satış fiyatının yüksek olacağına inanmasıdır - 'temel' faktörler böyle bir fiyatı haklı göstermiyor gibi göründüğünde - o zaman bir balon var. " (Stiglitz 1990, s. 13)
Lind (2009), konut piyasasında yeni bir fiyat balonları tanımına ihtiyacımız olduğunu, "anti-Stiglitz" tanımına ihtiyacımız olduğunu savundu. Stiglitz'in (1990 )ki gibi kabarcıkların temeller tarafından belirlenemeyen fiyatlardan kaynaklandığı öne sürülen geleneksel tanımların sorunlu olduğunu vurgulamak ister. Bunun başlıca nedeni "temeller" kavramının belirsiz olması, ancak aynı zamanda bu tür nominal tanımların tipik olarak fiyatta hem artış hem de düşüşle birlikte bir bütün olarak bir balon olayına atıfta bulunmamasıdır. Lind, çözümün, fiyatların neden belirli bir şekilde geliştiğine değil, yalnızca fiyatların belirli gelişimine odaklanarak bir balon tanımlamak olduğunu iddia ediyor. O halde balonun genel tanımı şöyle olacaktır: "Bir varlığın (gerçek) fiyatı ilk olarak birkaç ay veya yıl içinde dramatik bir şekilde artarsa ve sonra hemen hemen dramatik bir şekilde düşerse bir balon oluşur." (Lind 2009, s. 80)
Lind'den (2009) esinlenen Oust ve Hrafnkelsson (2017), aşağıdaki konut balonu tanımını yarattı: "Büyük bir konut fiyatı baloncuğu, gerçek fiyatlarda dramatik bir artışa sahiptir, beş yıllık bir dönemde en az% 50 veya üç yıl boyunca% 35 - yıllık dönem, ardından fiyatlarda en az% 35'lik ani dramatik bir düşüş. Küçük bir balonun gerçek fiyatlarında çarpıcı bir artış var, beş yıllık bir dönemde en az% 35 veya üç yıllık bir dönemde% 20, ardından fiyatlarda en az% 20'lik ani dramatik bir düşüş yaşanıyor. "
Konut balonlarını belirleme
Konut piyasasında aşırı fiyatlandırma ve konut balonları
Aşırı fiyatlandırmanın gerekli olduğu söylenebilir, ancak bir balonun var olduğuna dair yetersiz bir gösterge. Aşırı fiyatlandırma, bir balondan daha geniş bir şekilde tanımlanır. Bir varlık, balon olmadan fazla fiyatlandırılabilir, ancak aşırı fiyatlandırma olmadan (pozitif) bir balonunuz olamaz. Aşırı veya düşük fiyatlandırma, basitçe denge fiyatından bir sapma olarak tanımlanabilir. DiPasquale ve Wheaton (1994) şöyle diyor: "Gerçekten, konut fiyatlarının temel değerden veya denge fiyatından sapması normal görünüyor, çünkü konut piyasaları kısa vadede hızlıdan ziyade kademeli olarak temizleniyor."
Mayer (2011) ev fiyat balonlarını araştırmış ve temelde araştırmacıların ev fiyatını araştırırken kullandıkları üç yaklaşımın dengeden farklı olduğunu bulmuştur.
Birincisi, konut fiyatının indirimli gelecekteki kiralara eşit olduğu finans temelli bir yöntem var. Bu, bir hisse senedi değerlemesi yaparken aynı mantığı izler; hisse senedi fiyatı, gelecekteki tüm temettülerin indirimli toplamına eşittir. Buradaki fikir, özkaynak değerinin iskonto edilmiş temettülere eşit olmasıdır. Fiyat kira oranı ve konut kullanıcı maliyeti bu yönteme giren yöntemlerdir.
İkinci yaklaşım, yeni konut inşa etme maliyetlerini bugünkü gerçek konut fiyatları ile karşılaştırmaktır. İnşaat maliyeti yönteminin çoğu, talep ve arz eğrisi teorisine dayanmaktadır. Talep düşükse, bu daha düşük ev fiyatlarına ve daha az yeni ev inşa edilmesine yol açar. Glaeser ve Gyourko (2005), konut piyasasının, fiyatlar inşaat maliyetlerinde veya üzerinde olduğunda oldukça esnek olan dolambaçlı bir arz eğrisi ile karakterize edildiğine işaret etmektedir. Aksi takdirde, arz eğrisi oldukça esnek değildir. Muhafaza oldukça hızlı bir şekilde inşa edilebilir, ancak muhafaza dayanıklı bir mal olduğu için, eski muhafaza hızla kaybolmaz. Bu nedenle, yavaş veya negatif talep artışına sahip pazarlarda konut fiyatları inşaat maliyetleri ile sınırlandırılmaktadır. Fiyat inşaat maliyet oranı ve fiyat oluşturma maliyet oranı, bu yönteme giren yöntemlerdir.
Mayer (2011) 'in son yaklaşımı, bir denge modeli elde etmek için konut fiyatının karşılanabilirliğinin bir kombinasyonunu kullanmaktır. Genellikle ev fiyatları gelirle karşılaştırılır (gelir, karşılanabilirlik için vekil değişken olarak kullanılır). Ev fiyatları çok yüksekse, haneler aynı düzeyde konut hizmetlerini karşılayamaz (karşılanabilirlik). Simetrik olarak, ev fiyatları düşük olduğunda, haneler daha yüksek düzeyde konut hizmetlerini karşılayabilirler. Fiyat gelir oranı, fiyat ücret oranı, fiyat hane halkı gelir oranı bu yönteme örneklerdir. Ayrıca, faiz ödemelerinin gelire veya ipoteğin gelire maliyetinin gelişmesine bakan bir dizi farklı karşılanabilirlik ölçüsü ve endeksi de mevcuttur. Ekonomik ölçülere dayalı konut fiyatı dengesini kullanmanın yanı sıra, HP filtresi gibi uzun vadeli fiyat eğilimini belirlemek için istatistiksel teknikler kullanmak da mümkündür.
Shiller'in kabarcık kontrol listesi (2010)
1. Gayrimenkul veya hisse gibi bir varlığın fiyatında keskin artışlar
2. Söz konusu artışlarla ilgili büyük halk heyecanı
3. Buna eşlik eden bir medya çılgınlığı
4. Çok para kazanan, olmayanlar arasında kıskançlığa neden olan insanların hikayeleri
5. Genel halk arasında varlık sınıfına artan ilgi
6. Eşi görülmemiş fiyat artışlarını haklı çıkarmak için "yeni dönem" teorileri
7. Kredi standartlarında düşüş
Lind'in konut balonu gösterge grupları (2009)
1. Ev alıcıları için gelirle ilgili faiz ödemeleri
- Gelire göre nominal faiz ödemeleri artmaktadır.
- Geçmiş faiz oranları uygulansaydı, gelire göre nominal faiz ödemesi artacaktı.
- Gelire bağlı olarak reel faiz ödemeleri artmaktadır.
- Geçmiş faiz oranları uygulansaydı, gelire göre reel faiz ödemeleri artacaktı.
2. Konut arzı
- Arzı artırmak ne kadar kolay olursa, bir balonun parçası olarak artan fiyat da o kadar olasıdır.
3. Fiyatlarla ilgili alıcı beklentileri
- Alıcılar, fiyatların yükselmeye devam etmesini veya geçmiş trendlerden çok daha yüksek bir seviyede sabitlenmesini bekliyor.
- Alıcılar, orta vadeli bir perspektifte (üç ila beş yıl) bile konuta yatırım yapmanın neredeyse risksiz olduğuna inanıyor.
4. Alıcılar risk alma ve sabırsızlık
- İnsanlar daha erken bir yaşta veya daha yüksek bir kalite düzeyinde sahipliğe giriyor.
- Alıcılar, eskiye göre daha riskli finansman alternatiflerini seçme eğilimindedir.
- Alıcılar eskisinden daha az amortismana tabi tutuyor.
5. Banka davranışı
- Konut piyasasında fiyatlar yükseldiğinde bankalar alıcılar için kredi-değer oranlarını artırıyor veya en azından düşürmüyor. -Hane halkının kredi değerliliğine karar verirken bankalar daha liberal hale geliyor.
6. Spekülatif davranış
- Ev alıcılarının her zamankinden daha büyük bir kısmı, oldukça hızlı bir şekilde yeniden satış yapmayı planlıyor.
Diğer konut balonu göstergeleri
Konut fiyatları ve boşluk oranı. Çok sayıda boş kadro, fiyatlar üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşturacaktır, çünkü bu durumda; arz talebi aşıyor (Geltner, Miller, Clayton ve Eichholtz, 2007). Alternatif olarak tam tersi: doluluk oranı.
Gerçek konut fiyatları vs demografi. Net bir kiracı girişi varsa, konut maliyetinin artması beklenebilir (Englund, 2011).
GSYİH ve gelirdeki değişikliklerin birbiriyle ilişkili olması beklendiğinden, gelirle ilgili veriler mevcut değilse, konut fiyatları ve GSYİH kullanılabilir. (Claussen, Jonsson ve Lagerwall, 2011).
Kredi / değer oranı (LTV), hem borç veren için hem de borç alan için dahil olan risk için iyi bir göstergedir. Oran ne kadar yüksekse risk de o kadar yüksektir (Kokko, 1999).
Borç servisi oranı veya borç kapsama oranı (DSCR), yani faiz ve anaparanın ödenmesi için mevcut fonların oranı. Bu, ilgili risk seviyesi için iyi bir gösterge olarak kabul edilir (Joshi, 2006).
Kredi ve harcanabilir gelir arasındaki oran zamanla değişmemelidir. Uzun vadeli ortalamanın üzerinde bir artış, piyasanın aşırı değerli olabileceğini gösterir (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg ve Soultanaeva, 2011).
Faiz oranlarına karşı konut fiyatları. Faiz oranları artarsa, bir gayrimenkul parçasına sahip olmak daha pahalı olacaktır ve yüksek kullanıcı maliyetini telafi etmek için fiyatın düşmesi beklenebilir. (Englund, 2011).
Yüksek ve artan konut fiyatı artışı. Oust ve Hrafnkelsson (2017)
Tarihi konut balonları
OECD ilçelerinde 1970-2015 arasında büyük konut balonları
Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Ülke | Fiyat | Zirveler / çukurlar | Süresi | Toplu | Toplanan 5 yıl | An. 5Y ortalaması | Toplanan 3 yıl | An. 3Y ortalaması | 1 yıl |
Finlandiya | Artırmak | 1989-Q2 | 15 | % 68.3 | % 63.3 | % 12.7 | % 65,8 | % 21.9 | % 24.1 |
Finlandiya | Sonbahar | 1995-Q4 | 26 | -% 50,5 | -% 46.0 | -% 9,2 | % 41.0 | -% 13,7 | -% 11.9 |
İrlanda | Artırmak | 2007-Q1 | 56 | % 235.6 | % 52.9 | % 10.6 | % 30,5 | % 10.2 | % 10,1 |
İrlanda | Sonbahar | 2013-Q1 | 24 | -% 53.6 | -% 51.6 | -% 10.3 | -% 31,8 | -% 10.6 | -% 7,1 |
Hollanda | Artırmak | 1978-Q2 | 33 | % 138.9 | % 94.4 | % 18.9 | % 69.0 | % 23.0 | % 6.5 |
Hollanda | Sonbahar | 1985-Q3 | 29 | -% 52,6 | -% 47.9 | -% 9,6 | -% 35,5 | -% 11,8 | -% 11,8 |
Yeni Zelanda | Artırmak | 1974-Q3 | 18 | % 66,2 | *% 66,2 | % 14.7 | % 64.4 | % 21,5 | % 29.9 |
Yeni Zelanda | Sonbahar | 1980-Q4 | 25 | -% 39,4 | -% 34,7 | -% 6,9 | -% 22,7 | -% 7,6 | -% 9,2 |
Norveç | Artırmak | 1987-Q1 | 8 | % 44.0 | % 37,8 | % 7.6 | % 39,8 | % 13.3 | % 25.0 |
Norveç | Sonbahar | 1993-Q1 | 24 | -% 45,5 | -% 41,2 | -% 8,2 | -% 28.6 | -% 9.5 | % -2,3 |
Güney Afrika | Artırmak | 1984-Q1 | 21 | % 55.1 | % 54.9 | % 11.0 | % 25,5 | % 8.5 | % 9,2 |
Güney Afrika | Sonbahar | 1987-Q1 | 12 | -% 44.1 | -% 42,8 | -% 8.6 | -% 44.1 | -% 14,7 | -% 18.1 |
ispanya | Artırmak | 2007-Q2 | 41 | % 138,8 | % 69.2 | % 13.8 | % 30.1 | % 10.0 | % 9.0 |
ispanya | Sonbahar | 2014-Q1 | 27 | -% 45,5 | -% 36.0 | -% 7,2 | -% 14.1 | -% 4,7 | -% 4.5 |
İngiltere | Artırmak | 1973-Q3 | 14 | % 67.4 | *% 67,4 | % 19.3 | % 66,2 | % 22.1 | % 23,5 |
İngiltere | Sonbahar | 1977-Q3 | 16 | -% 35.6 | -% 29,3 | -% 5,9 | -% 28.9 | -% 9,6 | -% 11,2 |
Amerika Birleşik Devletleri | Artırmak | 2006-Q1 | 38 | % 92.9 | % 54.1 | % 10.8 | % 35.4 | % 11,8 | % 7,8 |
Amerika Birleşik Devletleri | Sonbahar | 2011-Ç4 | 23 | -% 39.6 | -% 37.1 | -% 7,4 | -% 33.0 | -% 11.0 | -% 4,3 |
Tablo Oust ve Hrafnkelsson'dan (2017) alınmıştır ve kabarcık tanımları kullanılarak oluşturulmuştur. Veri seti, 1970–2015 arasındaki 20 OECD ülkesi için üç aylık reel fiyatlardan oluşmaktadır. Süre, son dönüm noktasından (veya veri serisinin başlangıcından itibaren) bu yana geçen çeyrek sayısıdır. Toplu fiyat değişikliği, süre için toplam fiyat değişikliğidir. * Toplu fiyat değişikliği, dönemin başından zirveye kadardır.
OECD ülkelerinde küçük konut balonları 1970-2015
Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | Zirveden önce / sonra fiyat değişikliği | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Ülke | Fiyat | Zirveler / çukurlar | Süresi | Toplu | Toplanan 5 yıl | An. 5Y ortalaması | Toplanan 3 yıl | An. 3Y ortalaması | 1 yıl |
Belçika | Artırmak | 1979-Q3 | 31 | % 59.6 | % 33.4 | % 6.7 | % 21.2 | % 7,1 | % 3,9 |
Belçika | Sonbahar | 1985-Q2 | 23 | -% 40,4 | -% 36,8 | -% 7,4 | -% 26,5 | -% 8,8 | -% 7,1 |
Danimarka | Artırmak | 1986-Q2 | 14 | % 55,8 | % 29.9 | % 6.0 | % 31,5 | % 10.5 | % 14.0 |
Danimarka | Sonbahar | 1993-Q2 | 28 | -% 36.5 | -% 29,4 | -% 5,9 | -% 19,2 | -% 6,4 | -% 12,5 |
Danimarka | Artırmak | 2006-Q3 | 53 | % 180.1 | % 63.9 | % 12.8 | % 60.0 | % 20.0 | % 21.1 |
Danimarka | Sonbahar | 2012-Ç4 | 25 | -% 28,5 | -% 25.0 | -% 5,0 | -% 21.1 | -% 7.0 | -% 0,7 |
Finlandiya | Artırmak | 1974-Q2 | 10 | % 28,8 | *% 27,9 | % 6.6 | % 28,5 | % 9.5 | % 6.8 |
Finlandiya | Sonbahar | 1979-Q3 | 21 | -% 34.0 | -% 33,8 | -% 6,8 | -% 26.6 | -% 8,9 | -% 13,5 |
İrlanda | Artırmak | 1980-Q4 | 43 | % 44.3 | % 44.3 | % 8,9 | % 29,2 | % 9,7 | % 5,8 |
İrlanda | Sonbahar | 1987-Q2 | 26 | -% 35.3 | -% 29.0 | -% 5,8 | -% 25,7 | -% 8.6 | -% 7.0 |
İtalya | Artırmak | 1981-Q2 | 13 | % 40.6 | % 26,8 | % 5,4 | % 36.5 | % 12.2 | % 19.2 |
İtalya | Sonbahar | 1986-Ç4 | 22 | -% 27,8 | -% 27.6 | -% 5.5 | -% 18,5 | -% 6,2 | -% 4,8 |
Japonya | Artırmak | 1973-Q4 | 15 | % 60.9 | *% 60,9 | % 16.2 | % 47,5 | % 15,8 | % 17.0 |
Japonya | Sonbahar | 1977-Q3 | 15 | -% 34,2 | -% 32,3 | -% 6,5 | -% 31,5 | -% 10,5 | -% 17.6 |
Japonya | Artırmak | 1990-Ç4 | 53 | % 79.6 | % 37.6 | % 7.5 | % 22.9 | % 7.6 | % 9,7 |
Japonya | Sonbahar | 2009-Q2 | 74 | -% 49,5 | -% 17,3 | % -3,5 | -% 14,3 | -% 4,8 | -% -3,3 |
Kore | Artırmak | 1979-Q2 | 37 | % 88,5 | % 88,5 | % 17.7 | % 72.3 | % 24.1 | % 5,4 |
Kore | Sonbahar | 1982-Q2 | 12 | -% 33.6 | -% 15,2 | -% -3.0 | -% 33.6 | -% 11,2 | -% 14,8 |
Kore | Artırmak | 1991-Q1 | 14 | % 34.3 | % 27.0 | % 5,4 | % 25,7 | % 8.6 | % 8.1 |
Kore | Sonbahar | 2001-Q1 | 40 | -% 48,5 | -% 33.0 | -% 6,6 | -% 25,8 | -% 8.6 | -% 11.6 |
ispanya | Artırmak | 1978-Q2 | 9 | % 29.7 | % 40.6 | % 8.1 | % 24.1 | % 8.0 | % 12.2 |
ispanya | Sonbahar | 1982-Q4 | 18 | -% 36,7 | -% 30,8 | -% 6,2 | -% 25.9 | -% 8.6 | -% 10.4 |
ispanya | Artırmak | 1991-Ç4 | 36 | % 142.3 | % 102.4 | % 20,5 | % 34.2 | % 11.4 | % 10.9 |
ispanya | Sonbahar | 1997-Q1 | 21 | -% 21,2 | -% 21.0 | -% 4,2 | -% 18,7 | -% 6,2 | -% 12,5 |
İsveç | Artırmak | 1990-Q1 | 17 | % 46.6 | % 42,5 | % 8.5 | % 35.9 | % 12.0 | % 8.8 |
İsveç | Sonbahar | 1995-Q4 | 23 | -% 31.9 | -% 30.0 | -% 6,0 | -% 28.4 | -% 9.5 | -% 1,6 |
İsviçre | Artırmak | 1973-Q1 | 12 | % 27.7 | *% 27,7 | % 9,2 | % 27.7 | % 9,2 | % 17.7 |
İsviçre | Sonbahar | 1976-Q3 | 14 | -% 28.4 | -% 26.6 | -% 5,3 | -% 27,8 | -% 9,3 | -% 10.6 |
İsviçre | Artırmak | 1989-Q4 | 53 | % 72.1 | % 38.1 | % 7.6 | % 28.7 | % 9,6 | % 4,6 |
İsviçre | Sonbahar | 2000-Q1 | 41 | -% 38.6 | -% 27.6 | -% 5.5 | -% 21.6 | -% 7,2 | -% 8.0 |
İngiltere | Artırmak | 1989-Q3 | 30 | % 103.6 | % 77,8 | % 15.6 | % 58.1 | % 19.4 | % 10.6 |
İngiltere | Sonbahar | 1995-Q4 | 25 | -% 29,3 | -% 26.6 | -% 5,3 | -% 24,7 | -% 8,2 | -% 9,4 |
Tablo Oust ve Hrafnkelsson'dan (2017) alınmıştır ve kabarcık tanımları kullanılarak oluşturulmuştur. Veri seti, 1970-2015 arasındaki 20 OECD ülkesi için üç aylık reel fiyatlardan oluşmaktadır. Süre, son dönüm noktasından (veya veri serisinin başlangıcından itibaren) bu yana geçen çeyrek sayısıdır. Toplu fiyat değişikliği, süre için toplam fiyat değişikliğidir. * Toplu fiyat değişikliği, dönemin başından zirveye kadardır.
Ayrıca bakınız
Tek tek ülkeler için bkz:
- Avustralya emlak balonu - şu anda devam ediyor
- Baltık devletleri konut balonu
- İngiliz emlak balonu
- Bulgar emlak balonu
- Kanada emlak balonu - şu anda devam ediyor
- Çin emlak balonu - 2005–2011
- Danimarka emlak balonu - 2001–2006
- Hint emlak balonu
- İrlanda emlak balonu - 1999–2006
- Japon varlık fiyatı balonu - 1986–1991
- Lübnan konut balonu
- Yeni Zelanda emlak balonu - şu anda devam ediyor
- Polonya emlak balonu - 2002–2008
- Rumen emlak balonu
- İspanyol emlak balonu - 1985–2008
- Amerika Birleşik Devletleri konut balonu - 1997–2006